中古住宅購入のポイント

諸経費

2009-10-13T04:55:47Z

新築住宅・中古住宅を問わず、住宅購入には住宅ローンの利用はかかせません。
ローンの金額だけでも大きいのですが、住宅ローンには借りるために諸経費もかかります。
この諸経費にはどのようなものがあるのかを知っておきましょう。

]]>

・団体信用生命保険
住宅ローンを借りた人が亡くなった場合、もしくは重度傷害となった場合にローンの支払いが免除になり、家族が住宅ローンの支払いを続けるといったことを防止できます。
保険料が金利に組み込まれている場合が多いのですが、フラット３５など加入が任意の場合もあります。

・保証料
ローンの支払いが滞った場合に備えて保証会社に支払う保険料です。
支払いができない場合、連帯保証を受ける保証会社が代わりにローンを支払うことになります。
最近は、この保証料を設定していない銀行もあります。

・事務手数料
ローン申し込みの取扱手数料ですが、この手数料が不要のローンもあります。

・火災保険料
通常は火災など災害にあった時にために住宅ローンの申し込み時に火災保険加入を勧められます。
火災保険加入の必要のない金融機関もあります。
保険料は物件の価格などによって異なります。
地震など自然災害にも備えたい場合には火災保険に地震保険をセットして申し込んでおきましょう。

この他にも、住宅ローン申し込みの際の印紙税や司法書士への報酬なども必要です。
中古住宅の購入では、このように諸経費も多く必要となります。
充分な資金計画を作り、無理のない支払いにすることが大切です。

控除

2009-10-13T04:55:03Z

景気対策の一環として２００９年より住宅ローン控除の額が大幅に増えました。
中古住宅の購入では、この住宅ローン控除を上手に使って確定申告を忘れずに税金を返還してもらいましょう。

]]>

住宅ローンの年末残高の限度額は、２００９年１月１日～２０１０年１２月３１日までは５,０００万円です。
２０１１年１月１日～２０１１年１２月３１日までは一般住宅４,０００万円・認定長期優良住宅５,０００万円、２０１２年１月１日～２０１２年１２月３１日までは一般住宅３,０００万円・認定長期優良住宅４,０００万円、２０１３年１月１日～２０１３年１２月３１日までは一般住宅２,０００万円・認定長期優良住宅３,０００万円です。
控除率は、２００９年１月１日～２０１１年１２月３１日までは住宅ローンの残高に対して一般住宅１％・認定長期優良住宅１.２％、２０１２年１月１日～２０１３年１２月３１日までは一般住宅・認定長期優良住宅共に１％です。
控除の期間は１０年間です。
この期間での最高控除額は、２００９年１月１日～２０１０年１２月３１日までは一般住宅５００万円・認定長期優良住宅６００万円です。
２０１１年１月１日～２０１１年１２月３１日までは一般住宅４００万円・認定長期優良住宅６００万円、２０１２年１月１日～２０１２年１２月３１日までは一般住宅３００万円・認定長期優良住宅４００万円、２０１３年１月１日～２０１３年１２月３１日までは一般住宅２００万円・認定長期優良住宅３００万円となります。

この控除の対象の中古住宅は床面積５０㎡以上で築２０年以内（耐火建築物の場合は２５年以内）もしくは、地震に対しての安全基準に適合している物件です。
築年数が古いなど、条件に満たない場合もありますので注意が必要です。

中古住宅の購入はこの控除対象の物件かどうかもしっかり確認して行いましょう。

繰り上げ返済と注意点

2009-10-13T04:54:24Z

中古住宅を購入し住宅ローンを利用すると、その返済が大きく家計に影響を及ぼします。
住宅ローンは返済額のうち返済期間の初めのほうが利息の金額が多く、返済の終わりが近づくに従って少なくなります。
このため、返済期間の早い方に繰り上げ返済をすると元金と共に利息の負担額を大きく減らすことができるので、繰り上げ返済を早めに行おうとする人も多くいます。

]]>

この繰り上げ返済には２通りの方法があります。
１つは返済期間を短くする期間短縮型、もう１つは毎月の返済額を少なくする返済額軽減型です。
資金に余裕がある場合は期間短縮型の方が全体の支払額を減らすことができます。
しかし、毎月の返済金額は変わりません。

返済額軽減型にすると毎月の返済額を減らしその分貯蓄に回すことができ、その貯蓄をまた繰り上げ返済に回すということも可能になります。
繰り上げ返済をどちらの方法にするかは、その時の経済状況やライフプランを考えながら決めましょう。

また、繰り上げ返済を急ぐ余り、貯蓄がほとんど残らないような無理な返済をしてはいけません。
昨今の急な景気悪化などで給料が下がり貯蓄ができないばかりか、住宅ローンの返済に困る場合もあります。
急に病気になったり、子どもの進学などで早急にお金が必要になる場合もあります。
手持ちのお金がなくて、他の教育ローンなどに頼ると住宅ローン以上の金利で借りることになってしまい家計の負担を増やしてしまいます。

中古住宅の購入では、リフォームなどの出費も必要になります。
繰り上げ返済を行う場合には、無理のない範囲で返済することが大切です。

預金連動型住宅ローン

2009-10-13T04:53:47Z

中古住宅の購入には住宅ローンの利用はかかせません。

]]>

最近の住宅ローンには、預金残高分は金利がかからないという特長を持つ商品があります。
これが預金連動型と呼ばれる住宅ローンで、東京スター銀行が扱う「預金連動型スターワン」やHSBCの「スマート住宅ローン」などがあります。
家族の病気や進学などに備えてまとまったお金を口座に置いておきたいと考える人には有利な商品です。
２,０００万円の住宅ローンがあり預金残高が５００万円がある場合、住宅ローン残高５００万円分は金利が０となり、残り１,５００万円分に金利がかかる仕組みです。
預金残高によってはトータルで考えると有利な商品ですが、ローン金利が高めであったり、普通預金に金利が付かないなどのデメリットもあります。
必ずしもお得だとは限らないので、注意が必要です。
目安としては、ローンの半分以上の預金が必要でしょう。
ローンと同額の預金があれば、税金の住宅ローン控除の適用を受けながらローンの金利を払わずに済ますことができます。

これ以外にも最近の住宅ローンには優遇金利が付いているものがあったり、女性専用の住宅ローンなど様々な商品があります。
選択肢が多くありますので、じっくり検討してよりお得な使いやすいものを検討してください。
住宅ローンを上手に選択すれば、全体で何百万円もの節約ができます。
中古住宅を購入するためには、物件だけでなく資金計画や住宅ローンの選択も重要です。
慎重に検討して住宅ローンを選んでください。

金利タイプ

2009-10-13T04:52:49Z

中古住宅を購入するために利用する住宅ローンには、様々な金利タイプがあります。
どのような金利タイプがあるのかを知って、住宅ローンを決定するための参考にしてください。

]]>

・固定金利型
借り入れから支払い終了までずっと金利が変わりません。
フラット３５は、この固定金利型です。
金利は高めですが今後金利が変動して高い貸し出し金利になった場合でも、この固定金利は変わることがありません。
金利が決まっているので資金計画が建てやすくなります。
また、今後金利が上がりそうな場合も固定金利にしておくと住宅ローンの支払額が上がるのを防ぐことができます。

・変動金利型
借り入れしている間、半年ごとに金利を見直し適用金利が決まります。
金利の見直しは半年ごとですが、返済額の見直しは５年ごとになります。
金利の変動によって返済額が上がる可能性があります。
返済額が上がる場合は前の支払額の最大１.２５倍です。
金利が下がる可能性がある場合には有利な金利タイプです。

・固定金利選択型
最初は固定金利での支払いになりますが、固定金利期間の終了後は変動金利となります。

再度、固定金利選択も可能です。
変更後の返済額は前の返済額に対する増減の上限はありません。

・上限金利設定型
設定された上限金利の範囲内で、金利変動があります。

・ミックスタイプ
固定金利・変動金利、もしくは固定金利期間が違う固定金利タイプ同士の組み合わせなど、選択した金利タイプを組み合わせます。

中古住宅を購入する時には物件だけでなく、このように住宅ローンでも様々な選択を迫られます。
充分これからの経済状況を見据えて金利タイプを選びましょう。

注意　その２

2009-10-13T04:50:43Z

住宅ローンを借りるには物件に関しても条件があります。
購入しようとする中古住宅にローンが適用されるかどうかを、申し込む前に充分確認しておきましょう。
中古住宅の購入の際には、新築住宅よりも条件が厳しい場合もあるので注意が必要です。

]]>

・フラット３５の場合
一戸建ての床面積７０㎡以上、マンションなど共同住宅は３０㎡以上で上限はありません。
住宅の適合証明を取得できることが条件となります。

・財形住宅融資
中古住宅の場合、床面積が一戸建て・マンション共に４０㎡以上２８０㎡以下が対象となります。
(リ・ユースプラスマンションは５０㎡以上２８０㎡以下、リ・ユースプラス住宅は７０㎡以上２８０㎡以下です)
一戸建ての物件は敷地面積が１００㎡以上で、それ以外の物件は１つの建物の敷地面積が１００㎡以上です。
住宅の構造や敷地などが建築基準法など不動産関連法に適合する物件となります。
融資にあたっては適合証明が必要となります。
中古住宅対象のローンは、リ・ユースプラスマンション(管理体制が優良と認められたマンション)、リ・ユースプラス住宅(優良中古住宅)、リ・ユースマンション、リ・ユース住宅があります。
ローンの借り入れ最長期間はリ・ユースプラスマンションとリ・ユースプラス住宅は３５年、リ・ユースマンションとリ・ユース住宅は２５年です。

・銀行ローン
物件に対しては特に条件はありません。
公的な住宅ローンの審査が通らない物件でも、銀行ローンであれば利用できる場合もあります。

注意　その１

2009-10-13T04:50:10Z

住宅ローンはどんな物件でも審査が通るわけではありません。
また、購入しようとする中古住宅に問題がなくても借り手側に問題があれば審査が通らない場合もあります。
どのようなことに気をつけたら良いのでしょうか。
ここでは借りる人に対する注意事項を紹介します。

]]>

・個人情報に関する事項
キャッシングやクレジットカード払いの滞納でブラックリストに載ってしまう、という話は耳にしたことがあると思います。
このような延滞の情報は５年間は記録として残っています。
こうなると住宅ローンを借りることは難しくなります。
住宅ローンを申し込む際には、このような借入金を残さないことが大切です。
車のローンなどもできる限り支払っておきましょう。

・働き方と勤続年数
住宅ローンの審査は勤続３年以上の正社員、が目安となります。
これは貸す側がローン返済の安全性を確保するためです。
自営業者の人も過去３年の収入が目安となります。

・団体信用生命保険(団信)
通常、住宅ローンを申し込む場合は合わせて団体信用生命保険(団信)加入も要求されます。
もし借り手が亡くなった場合、もしくは高度障害によって返済できない場合にも保険金によってローンの支払いができます。
そして、残された家族に住宅ローンが残ることなく住宅を残すことができます。
フラット３５では、必ずしもこの団信に入る必要はありません。
しかし、加入できる健康状態であれば万が一を考えて申し込む方が良いでしょう。

・所得
住宅ローンを借りるには最低年収は２００～３００万円くらいが目安ですが、それ以上の年収が必要な場合もあります。
そして、収入の額によって借りられる金額も異なります。

中古住宅を購入するためには、たいていの人が住宅ローンを必要とします。
その住宅ローンを借りるためには、自分自身の信用を高める必要があるのです。

種類

2009-10-13T04:49:26Z

中古住宅の購入を考える場合、気になることの１つが住宅ローンです。
ここではどのような住宅ローンがあるのか紹介しましょう。

]]>

・フラット３５
支払い期間が最長３５年の、固定金利型の住宅金融支援機構の住宅ローンです。
借入時に返済金額が決定するので資金計画が建てやすくなります。
保証料・繰上げ返済手数料がかかりません。
申し込みは取扱金融機関で行えます。
各金融機関でローンの金利は異なります。
平成２１年７月融資開始の金利は、返済期間２１年以上３５年以下で２.８２０%～３.９６０％です。

・財形住宅融資
住宅財形貯蓄を行っている人以外でも、一般財形・年金財形を行っている人も利用できる住宅ローンです。
財形貯蓄を１年以上続け、残高が５０万円以上ある人が対象です。
５年固定金利型で、５年ごとに金利の見直しが行われます。
平成２１年７月１日現在の金利は１.９６％です。

・銀行のローン
各銀行で様々な特徴のある住宅ローンが提供されています。
利用状況によって金利が優遇されるものや預金額分には金利がかからない預金連動型、女性向け住宅ローンなどがあります。
交渉によって金利を下げてもらえる可能性もあります。
金利タイプは固定型・変動型・固定金利選択型・上限金利設定型、様々な金利タイプを組み合わせるミックス型などがあります。

・自治体のローン
居住する自治体に住宅ローンがあるのかどうかを調べてみましょう。
地域によってはお得なローンもあります。
広く宣伝していない場合もありますので、各自治体に確認して調べておきましょう。

この他、生命保険会社や貸金業者(ノンバンク)でも住宅ローンを扱っています。
また、勤務先で住宅ローンを扱っていないかどうかも確認しておきましょう。
高額なローンですので中古住宅を購入する際には、できるだけ金利や手数料を安くする情報を集めておくことが大切です。

財形住宅貯蓄

2009-10-13T04:47:53Z

中古住宅の購入のための資金作りのための方法の１つに財形住宅貯蓄の利用があります。

]]>

会社員が利用できる財形貯蓄には一般財形・財形年金・財形住宅の３種類があります。
この中の財形住宅貯蓄は、住宅のための資金であるならば利子が非課税になる商品です。
住宅購入を考えていて、勤めている会社が財形制度を導入している場合には、ぜひ利用して欲しい商品です。
預けるお金は毎月の給与やボーナスからの天引きです。
決まった額を毎月預けられるのが魅力です。
貯蓄額５５０万円までは、利子に税金はかかりません。
積立期間は５年以上ですが、住宅購入やリフォームで貯蓄を引き出す時には利子に課税されません。
しかし、住宅目的でない場合の引き出しには利子に２０％の税金がかかります。

財形住宅貯蓄はどの金融機関でもできるという訳ではなく会社によって決まっており、金利も銀行や扱い商品によって違いがあります。
みずほ銀行の扱っている財形住宅は２００９年７月２８日現在で期日指定定期型０.２５％、スーパー定期５年型０.３０％、スーパー定期１０年型０.５０％、利付金融債（５年）０.３００％（５年間の年平均利回り）です。

中古住宅の購入には大きな資金が必要です。
そのためには、このような毎月確実に貯めていく積立型の貯蓄が有効です。
確実に資金を貯めていくための方法として財形住宅貯蓄を検討してみてください。
また、積立型の貯蓄には金融機関で様々な商品がありますので、比較検討して使いやすいものを選びましょう。

資金計画を立てましょう

2009-10-13T04:47:00Z

中古住宅の購入は比較的安いとは言っても何千万円もする大きな買い物であることには間違いありません。

]]>

毎月どれだけローンを支払っていけるか、マンションならばローンの他、管理費や駐車場代の支払いが可能なのかを考えなければいけません。
購入に対する諸費用も必要ですし、引越し費用や引越しに伴って新しい家具や電化製品を購入する人も多いでしょう。
住宅を購入すると毎年固定資産税も必要です。
広い家に住み替えると毎月の光熱費も高くなります。
いずれリフォームの必要性もでてきます。

住まいに必要な資金の他、家族が暮らしていくための生活費や教育費なども同時に必要になります。
中古住宅の購入費用だけを考えて貯金を残しておかないと、医療費など急な出費の際に手持ちのお金がないという事態にも陥りかねません。
また、無理な住宅ローンを組むと景気悪化などで給料が下がったときに生活に大きな影響を与えます。
くれぐれも支払いが難しいローンを組まないようにしてください。

例えば、３,０００万円の物件を購入する場合、諸費用が１割かかるとして３００万円かかります。
最近は頭金の必要のない住宅ローンもありますが、頭金がないと返済期間も返済総額も大きくなりますので、頭金は２割、この場合は６００万円準備しておいて欲しいところです。
そうなると契約までに計９００万円必要となります。
残り２,４００万円をローンで返済する場合、金利２％・３０年で元利均等返済するとボーナス払いなしで毎月の返済は８９,２００円です。
この金額にさらに管理費や駐車場代、生活費をプラスした額の支払いが必要となるのです。
このように今準備できるお金、将来支払っていくお金を考えて資金計画を建てる必要があるのです。

住宅購入に必要な諸費用

2009-10-13T04:46:23Z

中古住宅は新築住宅を購入するよりは一般的に安く入手できます。
しかし、不動産の購入は何千万円にもなる大きな買い物で、それにかかる費用もまた大きくなります。
住宅購入にはどのくらい費用を用意する必要があるのでしょうか。

]]>

家を購入する時には、物件の費用の他にも手数料や税金などの支払いもあります。
この諸費用は中古住宅では物件の価格の５～１０％必要です。
３,０００万円の物件ならば、１５０万円から３００万円諸費用に必要だということです。
諸費用の額も高額ですので、諸費用の額も含めて資金計画を考えてください。

・仲介手数料
不動産会社の仲介で物件を購入する場合、仲介手数料を支払います。
この上限は購入価格×３％＋６万円となります。
３,０００万円の物件ならば、９６万円が上限です。
この仲介手数料の引き下げ交渉は可能です。

・司法書士への報酬
物件の登記や、抵当権の登記などに関する司法書士への報酬の支払いも必要です。

・税金
売買契約書に貼る印紙税、土地や建物を登記する際にかかる登録免許税、土地や建物の取得にかかる不動産所得税の支払いもあります。
消費税は土地に関してはかかりませんが、建物の購入代金や仲介手数料、司法書士への報酬には５％の消費税がかかります。
ただし、売主が事業者でなく個人からの購入では(不動産会社の仲介も含む)建物に関しても消費税はかかりません。

この他、住宅ローンに関する諸費用も必要です。
中古住宅の購入に際しては、このような諸費用も必要ですので、その金額も含めて購入を考えることが大切です。

マンションの共用部分と専有部分

2009-10-13T04:45:49Z

中古住宅の購入でマンションを選ぶ場合には、集合住宅に関する決まりを知っておく必要があります。

]]>

マンションなど集合住宅には、様々な住人が共同で使う共用部分と、個人が所有して使う自室などの専有部分があります。
専有部分は自由にリフォームできても、共用部分は勝手に修繕はできないなどの規制があります。

マンションの購入者には法律によって、区分所有権という区分された各部屋に対する所有権があります。
それ以外の場所が住人共用で使う共用部分ということになります。
具体的にどこまで共用でどこから専有部分なのかを知るためには、購入したマンションの規約をよく目を通すことが大切です。

ここでは、標準的な目安を紹介しましょう。
ベランダやバルコニーは所有者が自由に使える空間ですが、災害時の避難路になりますので、仕切り板の前に通行の妨げになるような物を置いたりできません。
一般には、この部分は共用部分となります。
配管設備は、メーターまでは共用・メーターから自室に引き込んでいる部分に関して専有部分と考えられます。
そのため、水漏れがあった場合、メーターまでの部分が原因ならば管理組合の責任で修理を行い、メーターから自室までの部分が原因ならば所有者が修理しなければならないことになります。
玄関の扉も好きな色や形態にすると外観の問題が生じます。
そのため、玄関は共用部分であると考えられます。

中古住宅の購入ではリフォームも一緒に考えることが多いのですが、中古マンションの場合どこを自由に手が入れられるかを知っておくことも大切です。
必ず管理規約を読み、管理組合や業者などに問い合わせることも大切です。

住宅取得資金の贈与に関する税制

2009-10-13T04:44:02Z

２００９年の税制改正で住宅取得資金等贈与の特例が発表されました。
これは、住宅取得のための資金を直系尊属から贈与された場合に５００万円まで贈与税がかからないと言うものです。

]]>

一般の贈与は１１０万円までなら贈与税がかかりません。
このため、親から子、もしくは祖父母から孫という住宅取得のための金銭の贈与であれば、５００万円＋１１０万円＝６１０万円まで贈与税がかかりません。
ちなみに贈与税は受け取る側にかかる税金です。
この期間は２００９年１月１日～２０１０年１２月３１日までで、その間で合計５００万円です。
住宅購入資金を親や祖父母から出してもらう人も多いので、贈与税がかからないようにこの制度を上手に利用してください。

この他に住宅取得に関して資金援助してもらえる場合に利用できるのが、相続時精算課税制度とその特例です。
相続時精算課税制度とは簡単に言えば相続税の前倒しであって、２,５００万円まで税金の支払いは必要ありません。
住宅取得の場合ならば特例として２,５００万円でなく３,５００万円となりますが、この特例は２００９年１２月３１日までの予定です。
ただし、実際に相続が行われるときにこの相続分を含めて相続税を計算する必要があります。

上手に利用すれば、贈与の特例の５００万円と２,５００万円を含めて３,０００万円まで(２００９年１２月３１日までは４,０００万円)税金を支払わずに資金援助してもらえるのです。
両方を活用する場合には一般贈与で非課税になる１１０万円は計算には入りません。

どちらも床面積５０㎡以上で木造築２０年以内、鉄筋住宅は２５年以内などの条件もあるので注意が必要です。

中古住宅の購入には大きな資金が必要となります。
資金援助してもらえるならば、この制度を活用して上手な中古住宅の購入を実現させてください。

市街化区域と市街化調整区域

2009-10-13T04:41:03Z

日本では、どの土地でも好きな建物を勝手に建てることはできません。
都市計画法により、どの区域でどのような建物が建てられるかが決まっています。

]]>

まず、日本の土地は都市計画区域と都市計画区域外に分かれます。
都市計画区域は一定の都市としての整備が必要な地域です。
人口１万人未満の農村などは都市計画区域外となります。
都市計画区域の外で、市街地化が進行しつつある準都市計画区域もあります。

都市計画区域は、さらに市街化区域、市街化調整区域、非線引き都市計画区域に分けられます。

既に市街地となっているか、もしくは１０年以内に市街化を図るべき地域が市街化区域です。
市街化区域では、工場地域を除き規定の範囲で住宅を建てることができます。
市街化調整区域は、市街化を抑えるべき地域です。
原則として、市街化調整区域において住宅を建てることはできません。
ただし、開発許可が下りて住宅が建築され、分譲も行われている地域もあるので、必ず中古住宅を購入する際には確認が必要です。
非線引き都市計画区域は、この市街化区域・市街化調整区域の線引きがない、規制が緩やかな地域です。

市街化区域はさらに１２の用地地域を定めることになっています。
大きく分けて用途地域は住居系・商業系・工業系の地域に分けられます。
この中で、低層住宅しか建てられない地域や商業ビル建設可の地域など細かく区分されているのです。

中古住宅の購入では、この区域や区分に対して物件が違反建築でないかを確認しておきましょう。

既存住宅保証制度

2009-10-13T04:40:34Z

中古住宅は新築住宅に比べ一般的に安価なことが魅力です。
しかし、新築住宅と比べて住宅の欠陥や傷みが心配なことも事実です。
そのため、中古住宅の安心な売買を行うため、主要な部分の欠陥を引渡し後、最長５年保証する制度が既存住宅保証制度です。

]]>

もし、購入した中古住宅に雨漏りがあったり、床が傾いてしまった場合に補修費用の大部分が支払われます。
対象となるのは一戸建ての中古住宅で新築後１５年以内の物件で、新築の際、公的な現場検査を受けていることが条件です。
また、床面積の半分以上を増改築しているとこの制度は利用できません。
既存住宅保証制度を利用するには、対象となる住宅検査が必要で、申請料は税込み３２,５５０円です。

この制度は中古住宅を購入した側だけでなく、売主にもメリットがあります。
瑕疵担保責任制度では、責任期間に隠れた瑕疵があった場合、売主が補修費用を負担しなければなりません。
ところが既存住宅保証制度を利用すると、もし売却後補修の必要が生じても費用負担がなくなります。
そして、この制度では住宅検査を受けて安心な中古住宅として売却できるので、相場よりも高い価格での売却が期待できます。

保証額は、（補修に必要な金額１０万円）×９５％となります。
売主が宅地建物取引業者の場合は９５％ではなく８０％です。
保証対象は、構造上の主要部分、および雨水侵入を防水する部分の欠陥です。
それ以外の給排水設備などは対象ではないので注意が必要です。